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サンフランシスコの住宅市場

サンフランシスコの住宅市場に関して、こんな記事を見かけた。

www.vox.com

どうせ君たち読まないだろうから、何が書いてあるのか教えてあげると、サンフランシスコはいま、Uberが立地したりアレとかこれとかがきたり、ブルーボトルコーヒーが出てきたりで、すごく活況を呈していて、人々が流入してきているのに、建築規制がやたらに多くて、新しい住宅がほとんど市内にできず、賃料などが高騰しているよ、というお話。記事はオークランドの話だけど、ベイエリアの他の地区も状況は似たようなものだ。

これはまさに指摘の通り。サンフランシスコを筆頭に、カリフォルニア州はこの点で悪名高くて、やれ高さ制限だ、やれ立て替え制限だ、やれ環境規制だ、やれ緑地保護だと規制ばかりがうるさくて、新しいものが全然建てられない。これは、かのヒッピー文化とアップルを生んだ自由な文化の発露であり高い環境意識と保全意識を持った高度な市民性のあらわれだ、と思ってる人が多いんだけど、実は全然そんなものではない。実際には、本当に侮蔑的な意味での「意識の高い」ポーズでしかない場合が往々にしてある。

たとえば、サンフランシスコの意識高い連中は、二酸化炭素の排出規制とかに熱心だ。さて、これをやる簡単な方法がある。都市の容積率を緩和して、もっと高層住宅を建てられるようにして、人口密度を上げることだ。郊外に戸建て住宅を建てるよりは、都心部に高密に住めば、住宅自体の排出も、人々が移動のために使う車の排出も大幅に減る。ところが、サンフランシスコではまさに温暖化対策だ排出削減だとわめきたてる連中が、同時に建築規制とか容積上げるなとか高層ビル反対とか主張する。

でも、それでどうなるか?それでカリフォルニアに住めなくなった人々は、テキサスとかフロリダとかのすさまじい郊外住宅開発が行われているところにでかけて、家を買い、自動車通勤する。排出は十倍なんてもんじゃすまないだろう。結局彼らの建設反対は、全体としては排出の大幅な増大に貢献しているのだ。本人たちは、自分が意識高いつもりでいる。でも実は、自分たちの環境意識なるものが無内容なNIMBYでしかなく、実は本当に排出を抑えることが重要だなんて思ってないことを露呈し、単に自分たちの既得権益を守りたいだけ、というのがあらわになっている。これはエドワード・グレイザーによる批判でもある。

都市は人類最高の発明である

都市は人類最高の発明である

でも、ベイエリアで住宅(特にマンション)が建たなくなっている理由がもう一つある。訴訟だ。

この話を、以前英語雑誌『アルク』の連載コラムで書いた。あの連載もはやくhtml化しないと、と思いつつ放ってあるんだけど、この話の回(2015年10月あたりの号)を以下に示そう。

 最近サンフランシスコにでかけることがあった。先進国は久々でなかなか新鮮ではあった。途上国が基準になってるもので、停電しないだけで感心したりするからぼくの感覚は当てにならないんだが、一つびっくりしたのは、テレビをつけたとき。ケーブル以外の、特に夜のネットワークテレビのCMが、弁護士事務所ばかりになっちゃっているのだ。

 しかもその内容は、すべて「集団訴訟をしましょう! うちの事務所がすべてお手伝い! XX社の製品をこの時期に買った人はただちにお電話を!」というものばっか。うっひー。

 そういえば、しばらく前にうちに突然、集団訴訟のお誘いがきたことがある。アメリカにいた頃に作った銀行口座をまだ残してあるんだけれど(小切手を切れるのは便利なときがあるもんで)、その銀行の利用者すべてに対して、何やらお手紙を送りつけてきているらしい。なんでも、その銀行が外貨取引かなんかのサービスを始めたときに、元本割れの危険性とかについて十分な説明を行わなかった、というもの。でも、ぼくはそのなんとかサービスなんか使ってもいないんだけど……

 そう思って先を読み進めたら、ちゃんとそれが書いてある。心配ご無用! 別に実際に被害があったりする必要はない。その説明不足によって、あなたはひょっとすると損害を受けるリスクに曝されていた!したがってそれについて、銀行を訴えて損害賠償をむしり取る正当な権利がある!あなたは同封の同意書にサインして送り返すだけ! あとは当法律事務所にお任せを! あわよくば大金が転がり込みますぞ!

 たぶん、読者のみなさんの多くは、こんなのを読んだだけでゲンナリすることだろう。たいがいの人は、この発想自体に嫌悪を示す。でも、当然ながら、たぶんこんなものでも大量に送ったら、ひょっとして自分に得があるかもと欲を出す連中が一定の割合いて、訴訟が成立しちゃうんだろう。

 そういう話を翌日、サンフランシスコの元同級生にしたら、不動産開発畑のその同級生が顔をしかめた。

「実は……サンフランシスコとかで、その手の訴訟がやたらにあって、いま市内ではマンションがまったく建たなくなってるんだよねー」とのこと。

 訴訟で? ぼくはてっきり周辺住民の建設反対訴訟かなんかだと思ったら、全然ちがった。

「いまは、マンションが建ったら、そこの住民管理組合が必ず建設会社を訴えるんだよ。施工に瑕疵があったといって、お金を取ろうとする。それが派手になりすぎて、もうどこの業者もマンションなんか建てなくなったんだ」

 なんと! でも、施工に瑕疵がないことだってあるだろ?「必ず」ってことはないだろ?

「いや、『必ず』なの! 絶対に、あら探しすれば何かしら瑕疵なんて見つかるから! そしてそれ以上に、それ専門の法律事務所があって、あらゆる住民管理組合にそれをけしかけるの!おまえがテレビCMで見たのと同じだよ」

 えー!!!! でも、管理組合だってそんなのいやじゃないの?うちはそんな卑しい真似しない、という倫理観のある管理組合だっているだろうに。

「それがねえ……」と友人は、言いにくそうに言った。「そうするとその法律事務所は、管理組合の委員長をつかまえて『お前はこの訴訟をしないことにより、この管理組合が得べかりし利益を逸失させている、ついては他の住民に対して、お前に対する損害賠償訴訟を起こすようけしかけるぞ』と脅すんだよ。住民は多いし、だれかがそんな訴訟に乗ってくる可能性はそこそこある。そんなの万が一おこされて負けたら、破産確実。みんなビビる。このオレだってやらざるを得なかったもん!」

 うーん。アメリカは訴訟大国というのは、国民がみんな訴訟好きだということかと思っていたけれど、ちがうんだねー。訴訟しないから損害賠償! その発想はなかった。こうして、訴訟が訴訟を生み、法律事務所がマッチポンプ的に訴訟を作り出す世界があるのか……